Klasifikace a vyčíslení hodnoty městské zeleně, užití hédonistického přístupu

Verze PDF

V této studii je vyhodnocen nový přístup k oceňování zelených ploch a prostranství v městské zástavbě, na konkrétním případu města Aalborg. Jednotlivé rezidence jsou zde v rámci realitní nabídky členěny podle míry dostupnosti a provázanosti se zelení, z hlediska její dostupnosti, využitelnosti a celkové estetiky konkrétních lokalit.
Jednotlivé zóny byly rozděleny podle dostupnosti zeleně do osmi kategorií, a tento celý dataset byl zapracován modelu prostorové distribuce, rozčleňujících celé město na jednotlivé zóny.

Využitelné výstupy: 

Heterogenita zeleného prostoru ve městech je často podceňována, respektive ne plně pochopena. Započítat do ceny nemovitosti „přirážku“ za přítomnost zeleně v okolí rezidence je velmi prosté, ale neodráží plně vlastní hodnotu zeleně, která často může být nedostupná či nevyužitelná (tj. neplyne z ní žádný výrazný benefit).
Dostupnost (přístup) k zeleným prostranstvím je prokazatelně spojena s cenou nemovitostí, pozitivně i negativně, v závislosti na typu daného zeleného prostoru.
Autoři potvrdili, že různé nacenění hodnoty zeleně u nemovitostí nesouvisí jen s dostupností a typem, ale také tím, zda se jedná o solitérně stojící domy, nebo apartmány (a apartmánové bloky).
Autoři zmiňují mezi rozhodujícími kritérii pro vyčíslení hodnoty zeleně zejména jejich vzdálenost domu/apartmánu (100-600 metrů). Vzdálenost 600 metrů přibližně odráží i časovou dostupnost takové lokality (tedy přibližně 5-10 minut chůze).
Důsledně také rozlišují mezi přírodou, městským parkem, „kostelní zahradou“, nebo živými ploty /zelenými štíty mezi obytnou čtvrtí a industriální zónou. Podstatnou roli tu sehrává také přítomnost zemědělsky obdělávané plochy, vodní plochy/jezera či umělé nádrže, nebo otevřených sportovišť.
Ne každá zeleň je z hlediska obyvatelnosti městských lokalit vždy pozitivní. Autoři uvádějí příklady „negativní korelace“ mezi cenou nemovitosti a přítomností zelených „nárazových zón“, podél industriálních oblastí. Tyto jsou totiž primárně určeny k potření negativních efektů (optického narušení vjemu lokality, tlumení hluku), ale jejich celková estetická hodnota je minimální. Ve srovnání s těmito „zelenými štíty“ je mnohem hodnotnější obyčejný park.

Grafické přílohy: 
Klasifikace a vyčíslení hodnoty městské zeleně, užití hédonistického přístupu
Klasifikace a vyčíslení hodnoty městské zeleně, užití hédonistického přístupu
Klasifikace a vyčíslení hodnoty městské zeleně, užití hédonistického přístupu
Klasifikace a vyčíslení hodnoty městské zeleně, užití hédonistického přístupu
Klasifikace a vyčíslení hodnoty městské zeleně, užití hédonistického přístupu
Zdroj: 
Panduro E.T., Veie L.K. 2013: Classification and valuation of urban green spaces - A hedonic house price valuation. Landscape and Urban Planning 120: 119-128.
Zadal: 
Radomír Dohnal
EEA Grants Investice do rozvoje vzdělávání
Podpořeno grantem z Islandu, Lichtenštejnska a Norska. Supported by grant from Iceland, Liechtenstein and Norway.